売マンションの過去と現在
新築マンションと中古マンション
- 新築マンションは、土地を取得してから建築が始まり建物が完成するまで、一年から三年余りの期間を要します。その販売方法は、土地取得後、その期間内に分譲戸数総を完売する為の営業活動が始まります、規模にもよりますが、分譲価格の相場をも作り上げながらの販売活動を行うものです。
- 「物件は買えてもエリアは買えない」
- 中古マンションは、同マンション及び近隣マンションの成約事例を参考に販売価格が定まるのが通例です、「一部例外も有りますが」。すなわち、地相場、若しくはそれ以下で購入することができます。
- 「エリアが買えて物件も買える」
- 新築物件と中古物件は「２０％〜６０％」位の価格差が生じていますが、将来に渡って、この価格差が正比例して行くことは考えづらいと思います。なぜならば、新築だから高くても買うのであって、中古物件になれば中古市場の相場でなければ買う方がいないからです。
中古マンションの現状
- １．1985年から1994年の10年間に港区、世田谷区、目黒区、渋谷区、品川区、大田区エリアで分譲された棟数は「バブル経済の影響で」非常に少なかった時代です、また、当時分譲され物件は、億ションと言われ分譲価格が一億円以上、三億から十億円と異常な価格で分譲されていました。
- 中古市場は新築市場同様、異常な価格で取引が成されていました。
- 「価格とは、その時々の経済・及び需給バランス等で定まり、そのバランスで取引が行われております。」そして、その取引が完了して新たな市場相場が形成されるものと考えております。
- ２．地域エリアの相場。都心部、環状六号線・環状七号線・環状八号線間及び南側・西側・東側・北側で価格差が生じています。「一部例外も有りますが。」
- ３．私共が取り扱っている城南地域は、人気が非常に高く、取引が活発に行われていますが、三極化現象が生じています、駅から程よく近く、グレードの高い物件は人気もありますから、当然相場も強いです。
- Ａ．昭和50年代、第二次・第三次のオイルショックがあり、グレードの高い物件よりも、庶民的なグレード・スペースの物件が主流であった。しかし少数ではあるがハイグレードマンションも供給されている。
- Ｂ．昭和60年代、バブル経済全盛期、都内は土地供給が少なく、また、資産インフレが生じ需給バランスが異常であった。この時から郊外マンションに移行し始めた、都内は規模及び棟数は少数だったが、超ハイグレードマンションが供給されている。
- Ｃ．平成６年頃から一次取得者向きの物件が出始め、この３年間は史上最高の分譲戸数を供給し驚異の契約率を成しています。しかし、グレード的には昭和50年・60年台に供給されたハイグレードマンションとは分譲プロセスに相違点を感じています。
マンションのグレードとは
- ２．基本設計「建設費コスト」
- A.外装「タイルの質」
- B.エントランス及びホール
- C.空間「専有部分・共有部分のあそび」
- 上記の差異と考えております。
- 「一個人では変える事の出来ない問題でもあります」
室内について
- マンションを買うことは、立地とスペースを買うものです。
- 中古マンションの場合、室内の内装状態はあまり気にしないで頂きたいと考えます。
- 「ちょと経費をかければ、ご自分好みの部屋作りができ、新たな気持ちで生活を始める事が出来ます。」
- @直近及び数年前にリフォームを施している場合。
- 「価格交渉が難しいと思います。」
- A分譲当時から全く手を入れてない場合。
- 「状況にもよりますが、リフォーム費用位の価格交渉が可能な事も?」
不動産「住宅」購入。
- ２．不動産を買うのですから、決して動産的な考えを持たないで下さい。
- ３．購入された、ご自宅へ帰りたい家を買って下さい。
- ５．物件の評価も重要ですが、近隣環境も重要と思います。
- ６．先々のこと「５年から１０年」位のサイクルで考えて下さい。
- ・・・・ｅｔｃ
中古マンションの価格
- Ａ〜Ｆ等によって価格差が生じ、相場形成している事をご理解下さい。この事は個々ではどうする事も出来ません。弊社は、条件交渉「価格交渉」を優位にする事によってお客様にご奉仕できればと考えております。
不動産購入の手引き
☆★今、現在のワンポイントアドバイス☆★２００1．7．
- ☆★城南エリアの物件価格は、三極化現象が生じています。
- １．立地・条件がよい人気の高い物件は値上がりしています。
- ３．上記に当てはまらない物件は価格交渉がしやすい。
- 三極化現象が今後、短期的・中期的・長期的になるかは私には分りかねますが、
- ★私共は、ハッキリと実感しています・・・・・・・・・・・
- 「城南エリアの売買物件、土地・一戸建・マンションなどは減少しています」
- 当、地域エリアの中古マンション相場は、坪当り１２０万円〜２８０万円位。現在、売却物件は減少中ですが、坪単価はこの位と考えて下さい。
- 「新築マンションは、坪当り２４０万円〜４００万円位です」
- 不動産の価格は地域エリアによって、価格差が生じています、その価格とは市場動向の需給バランスによって相場形成いたします。「これは、いつの世も同じですが。」
価格交渉
- 中古マンションは価格交渉が出来ます、答えは三通りの返答が返ってきます。
- １．ご希望の価格条件でＯＫの場合。
- 「売却期間が長期間の場合」「リフォームを要する場合」
- ２．全く価格交渉に応じてくれないケース。
- 「引越し先が未定でご本人の価格に対する拘りが強い場合」
- ３．満額は受けられないが、ココ迄の条件ならのケース。
- 「ご本人の売却計画が現実的なお考えの場合」
- 注意、購入希望者が複数発生した場合は価格交渉は難しい。上記でご説明したとおり、需要と供給で価格が定まって行くものですから。
- 文書でご説明するのは、大変難しいものです、説明しかねている事も多々あると思っております、お会いした時にご説明出来ればと思います。
- 「適切なアドバイスをしたいと考えておりますので、お客様の詳しい状況をお教え頂けませんでしょうか？。」
- 弊社では、お客様の一助になればと努力いたすと共に、お客様にとって本当の良き「リアル・エステート・アドバイザー」として最善を期したいと考えております。
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